两房终结后 美国人怎么买房子
2011年02月25日 | 作者: adminlin | 分类: 消费者满意度 |
关闭抵押贷款体系，放开经济
两房终结后，美国人怎么买房子？
-泰德·普林斯(E. Ted Prince)佩斯领导力研究院创始人兼首席执行官
奥巴马政府不久前表明，希望政府退出美国住房市场。这意味着房利美和房地美将被关闭，而它们为住房市场提供资本的角色将移交给私人领域。这意味什么？这个做法能不能行得通？
首先我们要知道，美国政府补贴住房的政策为发达国家中独一无二，因此，政府接下来并不是要进入“未知”，而是要退回到“已知”。
我们还需注意的是，美国抵押贷款体系产生的效果一直是将资源从租房者转移到有房者手中，这对一开始就买不起住房的人造成了歧视。因此，现行政策无论如何是非常歧视穷人的。
事实上，现行体系偏袒能买得起住房的穷人，歧视的是买不起住房的穷人。因此，这个体系是在将资源从买不起住房的穷人那里转移到买得起住房的穷人手中。
实际上会发生什么
社会与经济体系本来十分复杂，决策产生的影响有长、短期之分，况且往往难以预测和计划。奥巴马政府的新住房政策亦如是。
短期来看，我们可以预计利率成本将上升，住房价格将因此走高，销售量将下降。这一结果对穷人的影响最深，致使他们中的购房人数比例下降。
但长期来看，会有所不同，因为住房销量下滑将拉低房屋价格。经济状况渐入佳境的美国人将买下房子用于出租，从而增加租赁房的供应量，减少租房价格。租金降低，买房的穷人会更少，但他们为住房支付的成本整体上会下降，而他们手中的可支配收入就会增加。
对穷人福利有正面影响
最近的数据显示，美国的住房拥有者已下降至67%左右，低于经济衰退之前水平。这对最穷的人伤害最大，他们中的止赎率相当高。
当初正是抵押贷款补贴让这些人作了错误的决定，去购买他们本来负担不起的住房。现在，有很多这样的人失去了房子和过去的信用记录。
也就是说，抵押贷款补贴在较长的时间内提高了住房拥有者的数量的同时，可能也减少了穷人的可支配收入。它让这些人过度投资房产的结果就是彻底失去住房。他们遭受了双重损失。
抵押贷款补贴让所有人，而不仅仅是穷人将自己的资本错误地配置，用于更低效的房产投资——人们的可支配收入本来可以更多。
换句话说，如果不把房屋价值计算在内，人们都变穷了。若房价上涨，他们卖掉房子，小赚一笔，也能弥补损失，但房子要是不升值，他们就得蒙受损失。
这正是美国目前可能面临的情况。由于在两个住房市场周期内，房价的变化可能出现50%至70%上下的变动，因此，在手中的房屋仍有可能大幅贬值的情况下，房贷补贴政策会让更多人境况大不如前。类似情况尚未在美国发生，但过去20年里，已经在日本出现。
也就是说，美国政府的新住房政策最有可能出现的结果是租房成本下降，买房成本上升。这样，较之买房，租房留出的可支配收入会更多。而且，本来没有买房能力的购房者也不会面临失去住房的风险。
这基本上(并非完全上)是欧洲目前的情况。欧洲并没有哪个国家在全国范围内拥有像房利美这样的住房抵押贷款体系。与美国相比，那里的买房比例整体上较低，而租房比例较高(除欧洲南部外)。
但没有人因此认为，欧洲人过得不如美国人。这是因为，欧洲的社会福利比美国好得多。他们的政府现在比美国有能力提高社会福利，因为他们没有像美国一样，通过政府支持的住房机构把预算都花在补贴住房抵押贷款上(有别于利率补贴)。
若评估美国的新住房政策，我们需要看它对美国人的整体生活质量产生的影响，而不仅仅是住房拥有率。二者并不一样。
通常的看法是，尽管欧洲的住房拥有率低于美国，但他们的生活质量却更高。这可能是美国新住房政策将会产生的作用。
美国预算赤字会降低
当然，我们还要看其它方面的影响。第一个对象是财政。通过政府住房抵押贷款机构提供的住房补贴一直规模巨大，如果政府退出，美国庞大的预算赤字就会降低。
这意味着美国政府需要借的钱会更少，而利率也最终会降低。也就是说，表面上看因政府收回补贴而上升的利率，最终会变得更低。因此，阻止穷人买房的一个明显障碍会大大缩小。当然，中国也更有可能收回借给美国的钱。
经济将更好地配置资产
美国抵押贷款补贴一直以来导致大量美国资本被错误地配置，其代价是减少了对美国其它经济领域进行的更具生产力的投资。
美国经济正承受着基础设施投资不足所带来的后果。事实上，美国政府一直都在剥夺基础设施的资本，将其投入住房。交通，特别是铁路、公路和桥梁，以及机场、土地开发等其它关键的工程得不到充足的投资，而恰恰是这些能帮助更多美国人拥有住房。这对私人领域也造成了伤害，而不仅仅是穷人。
这就是美国竞争力下降的一个重要原因。新住房政策将指引资本离开住房市场，进入基础设施，这将在更长远的时间里提高美国GDP的增长，提高与中国、印度和巴西竞争的实力。
在政府放弃对住房抵押贷款的支持后，整体信贷成本会上升，包括住房贷款。资本稀缺会让配置的决策更加合理，浪费也会更少。
美国增长率会上升
新的住房政策将提高美国的资本生产力，美国的增长率也会上升。而美国的经济会在资本配置方面有所改进，并在整体上更具生产力。
讽刺的是，资本的重新配置将意味着用于并购和风险投资的资本有所减少，因为更多私人资本将进入房地产。这看起来或许糟糕，但其实并不是。因为一直以来，对差劲的并购和风险投资项目投资过度，这导致投资质量下降，而许多投资项目最终失败，一如对冲基金所表现的。减少这方面的投资有助于增加这些领域的投资质量，进一步提高资本的生产力。
抵押贷款补助的底线
美国的住房抵押贷款补贴机制于“大萧条”时期引入之初，曾起到过好的作用，因为它在经济面临巨大压力时让更多人拥有了住房。但是，它后来便成为美国竞争力与经济增长的拖累。如果取消这方面的补贴，美国经济将有可能焕发活力。
底线是：一个更具活力的经济最终会增加民众的收入，从而帮助更多穷人购买住房。
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