房地产项目选址的分析
2017年06月28日 | 作者: adminlin | 分类: 企业管理满意度 |
随着我国经济建设的高速发展，房地产投资和开发进人了一个全新的发展时期。由于房地产具有一般商品所不具备的特点，如位置的固定性、不可移动性和区位性等，一个房地产项目开发的成功与否，项目的择址至关重要，它是房地产开发不可或缺的一个关键环节，是地产策划中必须考虑的一个重要内容，项目选址的好坏关系到房地产开发投资的成败，必须用科学可行的方法来决策。
一、房地产项目选址的影响因素
由于房地产项目的固定性和永久性，其地段位置是影响其投资成败的最重要因素之一。房地产的地段位置是指其所在的具体空间区位及周围环境(即相邻地区的自然环境、生态环境和社会经济环境状况。按其范围大小可分为宏观、中观和微观区位因素。
宏观区位因素：指影响房地产市场开发的整体环境要素，如国家或地区的投资环境。
中观区位因素：指所处地域的经济发展水平、自然资源条件、基础设施状况等。
微观区位因素：指所处具体场所的自然条件、配套设施等。
这些不同层面上的因素直接影响房地产项目以后的生产和使用,会影响房地产的生产成本和销售价格。不同用途的房地产考虑的细部因素不一样，在房地产项目选址时,要根据具体的房地产项目性质、所在城市的经济与自然环境条件、具体开发时间来选择因素进行调查,其中的因素选择宜细不宜粗。在具体进行项目分析时，根据项目的实际情况，不同的因素采取不同的比重，得到最科学可靠的结果。
二、房地产开发地段的选择方法
1、土地的选择与评价
（1）土地的市场研究：
土地市场研究主要是城市特定区域的土地供应量和需求量的判断，对城市特定的区域土地供应量和需求量的研究是为了判断一块土地的价值。第一要掌握已经出让、转让土地的数量。第二要做出未来土地走势的预测。
（2）土地的选择：
土地选择是通过市场调查，明确该市场某种产品的需求量特别大，由这种产品反过来确定一个最适合做这种产品的土地。这块地应该具备什么样的条件，对各个方面有什么样的要求，这样就有一个非常有针对性的指导。然后再找符合条件的土地。
（3）土地评价：
1）基本的地域性指标：宏观区位非常重要，当你在一个地区或者一个城市做很多项目时，比如有办公楼项目，有商场项目，有住宅项目，区位的相互配合是相当重要的。
2）基本的物理性指标：基本的物理性指标包括土地规模、形态、地貌等指标。城市规划部门的规划要求是非常关键的，尤其是一些硬性的指标，容积率、总面积、限高、出入口等，对这些指标要做很好的分析。
3）基本的经济性指标：经济性指标中最重要的是综合地价，不仅是土地出让的费用，还应包括拆迁等其他费用。同时要考察土地获取方式及条件以及土地的性价比。
2、区位的动态判断与深层分析
（1）区位的升值潜力：
区位选择要对地块的升值潜力进行分析。城市基础设施的改善，城市人口的增加进而对土地面积需求的增加，地方政府的税收政策以及其他许多因素都会影响土地的价格水平。在微观层次上，具体考察城市内某一特定区位的土地价值增值因素可能包括土地使用者对土地进行资金和劳动的投入，地方政府的投人，城市规划的作用等
（2）区位的超前意识：
要用超前的意识去选择地块，首先好地段、好区位的概念指的是开发商超出一般人的眼光，不看一时一地的地段，而是从更大范围来考察地段的价值，有可能被认为是荒山野岭的地方，而开发商认为是最佳的地段。
（3）区位的可改造性：
地块不可移动这一性质仅仅是最基本的特征，但由于地块的可改造性，会使同一地块在不同时期的价值表现各异。由于开发和改造，使地块显示动态的价值走势。
三、不同类型项目不同的选址要求
1、普通住宅建筑的选址要求：
大户型住宅选址没有明显的区域倾向，在市中心或城市郊区都有大户型产品。但由于大户型多提供给高端客户，价格也比较高，因此这些项目一般处于不可复制性的地段或具备稀缺景观资源的地段。而中小户型的目标客户是以年轻的创业者为主的，他们一般选择离市内上班比较方便的地段购房，或者是交通便捷的地铁轻轨沿线。因此中小户型选址需具备几个条件：一是项目最好位于市区或城市边缘(为老年人开发的中小户型项目可在郊区)；二是要拥有完善的配套设施；三是需要交通便利；四是地处成熟社区，生活便利。
2、别墅的选址要求：
1）环境资源的稀缺性。得天独厚的自然环境，具稀缺性的景观资源，是最基本的条件。2）交通的便利性。别墅的买家都是有车一族，因此直通市内或机场的一级公路或快速干线、城市轻轨绝对是别墅的强力卖点，而且车程宜在30分钟之内。3）人文资源的优良性。人文资源指居住的人文氛围，除去旅游度假区以外，具备乡土文化，或是山水文化，并能融于建筑文化之中，这样才能最终形成别墅社区生活的居住文化。
3、不同开发规模的企业的不同选址要求：1）大型开发企业的选址：倾向一些大型开发企业除了为营利在优势地段进行开发外，还必须保持一种广泛的、专业化的公司组织形式和维护自身的“品牌效应””。这些用以储备的土地通常是低价的、大规模的，因此也就是多位于郊区。
2）中型开发企业的选址倾向：中型开发企业一般很难承担或不愿承担土地风险，这主要是由于他们一方面不能很容易地获取相关信息，从而难以确保开发成功，也难以承受大面积土地长期开发建设所带来的资金压力。因此更倾向于在市中心的热点区位开发高容积率住宅，或者针对最高端市场需求在具有自然环境优势的郊区建设低密度别墅区。3）小型开发企业的选址倾向：小型的开发企业则依托自身可利用的各种资源力图搜寻市场空隙，因而没有特别固定的投资区位倾向，而是在更小的地块上进行填充式建设。当然为了获得市场认可，这些小型开发的区位还是多数选择在业已建立起良好社会声誉的“板块”中。
4、旧厂开发选址要求：旧厂改造，其明显优点是地价相对便宜，拆迁方便，减少了开发过程中烦琐的谈判工作，加快产品的推出速度，将利于在市场营销上把握主动。旧厂开发选址特点有以要用发展的眼光选择旧厂地块，并顺应城市发展方向。地块选择城郊结合部，交通方便．配套相对完善。在选址时，一般选择位于城郊结合部或是老城区的旧厂，并且这些地块要拥有比较方便的交通环境，尤其是要有完善的公共交通工具，方便工薪阶层的出行需求。
5、大型公共建筑选址要求：在进行大型建设项目选址时，对该项目可能带来的经济影响要有所分析。项目对周边地区的可能形成土地增值的范围、增值潜力进行土地经济分析，选择相对较优的选址方案。对项目选址的市场因素考虑，可以使得大型建设项目选址，不仅可以达到城市空间建构的合理层面，而且又可取得良好城市经营效益。
四、总结：
房地产项目的选址时进行房地产项目建设的第一步，在选址的工作进行时，要建立科学综合评价体系，进行多方案的比较选择，进而确定选址方案，而且对选址方案的评价也不能单一，应该是多角度的、综合的。在科学的方法指导下，获得房地产开发项目选址的最优最合理方案。
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