市场调查法在房地产投资决策中的应用分析
2017年10月24日 | 作者: adminlin | 分类: 企业管理满意度 |
构成房地产投资风险的因素很多，不管那种风险如果处理不当，都会给投资者造成损失，市场调查法是最基本的风险识别方法，本文运用市场调查法，以北京市某项目为例进行调查分析，以期为房地产企业在此例项目投资决策中具有借鉴价值。
一、市场调查法对房地产投资决策风险的识别
市场调查法是一种房地产企业组织有关人员进行市场调查分析确定是否投资决策的方法。市场调查法是最基本的风险识别方法，它取得的是最贴近于市场的原始数据，通过对它们加以分析和处理，可以及时识别市场中存在的风险并加以回避。在房地产市场中，投资风险中很大一部分来自于市场，市场中的供给与需求具有动态的不确定性，随着经济的发展，个人可以支配收入提高，人们对房地产商品的需求在不断的变化，包括对房屋的面积、质量、样式、地理位置的要求不断提高；同时房地产商品的供给也在不断地变化，以满足人们需求的变化。房地产商品还具有不同于其他商品的特点，它的建设周期一般需要２－３年时间，并且位置固定不能移动，如果投资失败，损失将十分巨大，所以在项目投资以前，对房地产市场未来两年的需求变化调查就显得非常重要。
二、房地产投资决策风险的构成
风险是指在投资过程中由于受到各种不确定因素的影响，使投资者遭受收益损失的可能性。房地产项目投资面临的风险主要有外部风险和内部风险。外部风险是由来自外部环境的不确定性因素导致的风险。包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险。自然风险主要是指由自然现象引发的风险，如：地震、海啸、泥石流、暴风雨等。社会风险是由处在社会中的个人或团体的一些不可预料的行为引起的风险，如：暴动、抢劫、罢工等。经济风险是在投资过程中由于市场中各种因素的变化或经济政策的变动而导致的收益损失，它是投资者所要面临的最主要风险。政治风险是指由于国家政府的原因而引发起的风险，如：战争、权力争斗、叛乱等。它们的发生会对整个投资环境都造成重大影响，使所有的投资者都蒙受损失。外部风险不能为投资者个人左右的，只能采用被动的应对措施进行控制。内部风险由来自企业内部的不确定因素导致的风险。主要是由投资者自身的行为引起的，可以采用主动的措施来消除或减少风险因素从而达到控制风险的目的，它们是风险防范的主要对象。在房地产项目的开发中，很多外部环境的不确定性都会影响到项目的收益。比如：自然风险的不确定性导致的没有预期到的长期降雨，会拖延项目施工的进度；经济环境的不确定性导致的没有预期到的经济衰退，会使房地产市场需求萎缩，社会环境的不确定性导致的没有预期到的社会动乱，会使房地产商品价格下降。政策环境的不确定性导致的没有预期到的货币紧缩政策，会使房地产开发融资成本上升。而企业内部自身的不确定性也是影响收益的重要因素。比如：同样一个工程项目，由组织管理良好、工程技术先进的公司开发，其工地发生事故的可能性就要比一个管理混乱、技术落后的公司小得多，从而它面临的风险也就相对比较小。
三、市场调查法在某项目中的应用
1、市场调查法的目的
市场调查旨在通过对北京市某高端老年公寓市场进行实地考察，初步分析高端老年公寓市场目前的发展形势及运营模式，为房地产公司在老年公寓市场的发展方面提供相关有利信息。
2、市场调查的过程
北京某老年公寓占地十万余平方米。是集养老、医疗、住宿、康乐、餐饮为一体的大型综合性服务机构。于2002年10月16日正式开业。是全国首家推行会员制养老模式的国际敬老院。为已退休的专家、教授、老干部及归国华侨提供养老服务；现已发展会员老人1000余名，常住会员老人500多名。绿化面积较大，绿植层次丰富，环境比较好，仿古建筑特有的静谧感，庄重感，使整个山庄感觉很幽静。山庄内各种会所、餐厅、客房较多。看起来更像是一个度假山庄。老年公寓有体检中心和医院两部分。体检中心可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规检查；医院则汇集了曾经担任党和国家领导人的保健医生及专家。医院内设有妇科、男科、儿科、肿瘤科、骨伤科、脾胃科等12个科室。
从收费标准看，老年公寓采取会员制收费方式，年满50周岁以上，交100万元押金成为会员，以利息冲抵房租。餐费600元/月。不含水电及电话费。会员取得会籍后可以转让，但需缴纳100美元手续费。会籍有效期满后可办理退籍，7天内退还入院押金本金。从调查过程中还了解到，目前此老年公寓都已住满。
3、市场调查建议
此老年公寓是市场调查项目中已经完全投入使用的项目。运营上也相对较为成熟。开发商属于以老年公寓为依托，医疗、旅游、餐饮、度假等全方位多形式的复合地产模式。山庄内部各式仿膳、私房菜、会所、酒店等设施相对较多。其收取的100万元的高额押金也是一种融资形式。开发商可以运用该笔资金进行他项目投资。
总体来看，目前北京的高端养老市场均采取会员制盈利模式：即以出租为主要经营方式，收费水平比福利型养老机构的收费水平高，且具备自己的医疗服务机构。对开发商来说，入住者一次性缴纳高额押金成为会员，每月交纳一定的管理费是其主要获利方式。这种方式还在很大程度上加快了项目资金回笼速度和提高入住率。
市场调查法在房地产投资决策中具有很强的实用性，它切合市场实际情况，对于近期投资、预测未来发展和防范风险对房地产开发企业都具有现实意义。
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