中国商品房价格成因分析
2018年11月06日 | 作者: adminlin | 分类: 企业管理满意度 |
近年来，随着房屋价格的持续上升，带来了一定的经济和社会问题，房价不单单是商品价格的问题而是一个综合的经济问题，本文通过近年来人民币汇率变化、财政货币政策、供需关系变动的分析，从而得出影响商品房价格的部分因素，并在最后提出了自己的建议。
2016年度中央经济工作会议于2016年12月14日在北京召开，会中明确提出了“房子是用来住的，不是用来炒的。”的房地产市场总基调。众所周知近年来我过的房地产市场出现了“井喷式”的发展，房价也更是一路高歌猛进呈现持续上升态势，由1998年商品房平均销售价格为2063元/平方米，至2010年的5033元/平方米，再到2016年的7010元/平方米，涨幅达239%。同期，我们也意识到我国影响房地产市场运行的货币政策、供求关系、以及人民币汇率也在发生着变化。本文便是通过分析这些变化，从中找出与房地产价格因素相关的变量，从而对我国的商品房价格成因有一个较为直观的了解。
一、价格成因分析
商品房从本质上讲是一种商品，了解到了这一点那么商品房价格成因的问题也就变得相对简单了许多，也就是本文所提到的货币供应量、供求关系、人民币汇率等因素。
（一）货币供应量
近年来伴随着房价的上涨，我国经济的一个主要特征是货币供应环境宽松，流动性充裕，广义货币供应量逐年上升，由1998年的104499亿元增长至2010年的674955亿元，涨幅达545%。从我国货币供应量和商品房价格的变动数据看，我国M2的增长率与商品房价格的增长率大致是同步的，尤其是2006年以来，二者的同比变动关系显得更加紧密。这与我国从那时至今的经济形势紧密相连。2000年以来，我国已经由短缺经济变为过剩经济，过量的货币供应对一般消费品冲击较小，更多作用在资产价格上，楼市就成为承载流动性过剩的主要领域，传导路径主要表现为按揭贷款和房地产开发贷款。具体而言，为了避免通胀政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮油等基本生活用品形成冲击。这就是央行一直在做的事情。房价一直在涨，也就囤积了大量超发的�币。的确，自2008年以来，我国开始实施适度宽松的货币政策，而没有“通货输出”条件的中国在近年来却没有发生严重的通胀正是因为房地产市场滞纳了大量的剩余资金。
（二）供求关系
道理并不难理解，不论是炒房的怎么炒，最终要有人去接盘，房子最终的得主一定是那些真正需要房子的人。近年来随着我国经济的发展，城镇人口急剧增多也就导致了对于城镇房产的大量需求，而这种静态的却对需求数量的增加，导致了2000-2011年左右全国各个城市的房价均出现了不同规模的上升。而近年来，随着城镇化速度的相对减缓，以及前期高房价带来的需求压力，使得度额定供求的不再是绝对的“常住人口”而是“流动人口”这也就令流动人口较多的一二线城市与流动人口较少的三四线城市房产市场出现了两极分化，一方面一二线城市涨势迅猛而三四线城市则微弱上涨甚至下跌。炒房客自然也更加愿意在有更大升值空间的一二线城市投资，从而进一步导致了供需的失衡。同时前期宽松的货币政策导致开发商得到了更多的信贷支持，进而在房地产市场的定价中起到更为主动和主导的作用，不少开发商甚至捂盘惜售，从而助推了供需的失衡。
（三）人民币汇率
有时候房价是涨是跌，并不完全取决于政府的调控，而是取决于美元对人民币的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇的原因，政府就被迫发行更多人民币，从而形成通货膨胀压力使得房价上涨。反之，如果美元走强，人民币贬值，那么外资涌出中国，人民银行就被迫收回人民币，将储备的美元还给企业，资本流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上的人民币减少，房价就会下跌。所以，房价的涨跌也一定程度上取决于人民币美金的走势。这从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，也可以看出两者惊人的吻合。
二、控制商品房价格的建议
上文的分析可以看出房价的走势与以上几个方面的因素相关，因此我们也应从这三个方面入手控制房地产价格。
（一）切实落实稳健的货币政策，控制流动性。货币量增加流动性过高使更多的货币流向房地产市场，不利于调控商品房价格。因此，本文建议控制货币供应量加之调节物价水平是实现房地产市场调控目标的治理对策。
（二）严打“炒房”投机行为，因城而异的推行土地供给。严打炒房遏制不良经济行为管住了“需求”，增加土地供应管住了“供给”，这一正一反有利于商品房价格的稳定。
（三）保持人民币汇率的基本稳定。中国应继续保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，不大涨也不大跌最有利于房价保持在合理的区间。
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